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高价地一定就意味着房价更高?
2019-10-25 15:41:24 来源:匿名 热度:2633 

广州市土地出让金2017年超过1000亿元,2018年达到1333.4亿元。在整个土地拍卖市场走向建设和自我维持竞争阶段的同时,高价土地的发展方向越来越受到业界的关注。

扣除竞争部分后,“中心面积超过35000元/平方米,外围面积超过20000元/平方米”的实际房价为“高价土地”标准。在过去的三年里,广州已经卖出了17块符合标准的高价土地。库存跟踪显示,现阶段已有10块土地成功转化为项目并进入市场,占59%。广州高价土地的平均售价比加拿大高87%,这与传统的利润“高出100%-120%的计算有一定的距离。在一些位置偏远、区位条件一般的高价场所,销售价格比竣工建筑价格上涨不到70%。换句话说,高价项目进入市场的整体速度不仅慢,而且实际项目价格也没有土地实际底价预期的高。

来自广州中原研发部门的统计发现,在过去三年里,广州出售的高价土地主要集中在荔湾广港、海珠西部(石岗路和阳岗)、白云新城、新城区和番禺南村的万博。进入市场的高价地块集中在番禺南村白云新城、新市和万博。

南方日报记者徐磊实习生卢林棉

低密度别墅项目价格大幅上涨。

白云和番禺的高价建筑一般集中在30,000-40,000元/平方米之间。随着近年来区域发展,整体价格已经到位。例如,华南的优质二手房和番禺的南村的单价已经达到45000元/平方米。此外,受万博cbd开放和长隆旅游业扩张等有利条件的推动,新房子的价格在5-6万元/平方米之间。

目前,广州市高价土地的平均售价比加拿大高87%,与传统利润计算方法中“高出100%-120%的预测有一定的差距。在一些位置偏远、区位条件一般的高价场所,销售价格比竣工建筑价格上涨不到70%。与较大地块相比,部分价格和底价上涨,通常是有原因的。例如,番禺区的南村南桥塘村地块、官塘村1号地块和2号地块都远远高于平均水平,这与番禺特别是华南地区过去三年的居住用地供应关系不大。虽然这些地块面积小,但它们符合建别墅或低层住宅的条件。番禺区南村镇南角塘村地块的平均售价比楠迪高出160%。该地块由中国五矿集团于2016年11月25日拍摄,总价格为3.2944亿元,竞争建筑面积为6750平方米。该地块属于华南新城板块。该地块为住宅用地,土地面积30662平方米,可用建筑用地面积17306平方米,容积率1.01。这是市场上罕见的低密度地块。该地块毗邻地铁7号线,万博商圈成熟,相对适合建设高端低密度别墅项目。

同时,官塘村地块的交通和区位优势越来越明显。它位于万博商圈的中心区域,北面是番禺区的主干道南星大道,南面是已经开业的番禺万达广场。这些因素也直接影响到周边地区出售商品的价格。

一些地块的价格涨幅远低于平均水平。

虽然高价土地项目集中在白云区,但部分地块的售价相对不变。例如,白云区石井镇石滩路444号地块的单价溢价为37.3%。此外,番禺宜兴工业园区原安美防火塑料制品有限公司地块仅占17.7%。

以白云区黄石西路鱼苗场街区为例。该地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,白云新城辐射圈5公里以内。离小区最近的汽车站是小平桥口站。3公里内没有地铁站,最近的是小岗地铁站,坐公共汽车大约需要30分钟。然而,8号线计划中的北延线也离项目2公里,交通可达性差,周边地区只能依靠公共交通和私家车。黄石西路和机场路挤满了卡车和公共汽车,这不利于白领阶层的通勤。此外,小区附近的街道上分布着五金建材等商店,生活设施不完善,周边优质教育资源相对匮乏。因此,该地块的单价升水率仅为42.4%。

长岭居板块交易热度相当高

对17块地块的地价和房价进行对比后,记者发现长岭小区cppq-a2-1地块的单位地价为240.9%。由于附近学校资源丰富,包括昌平小学分校(长岭居小学)、岭头幼儿园、华南中英学校,作为黄埔区主要的小学“主要供应商”,交易热在过去两年一直居高不下。

此外,容积率极低,只有1.0-1.5,周边山景资源丰富,环境优美。靠近袁玉娥泰康的家和干部疗养院,适合建造高端住宅。此外,在交通方面,小区周围有许多公共交通站,便于公共交通和自驾。它离地铁21号线的长平站只有3公里。

■记者观察

为什么高价项目进入市场缓慢?

总体而言,高价项目进入市场的速度较慢,40%以上的高价项目尚未进入市场。根据2016年至2018年出售的17块高价土地,有10个土地转换项目进入市场,占总数的59%。7个项目未进入市场,占41%。

据了解,没有进入市场的高价大多集中在荔湾和海珠区。主要原因是,2016-2017年期间,这两个地区出售了一些售价高于40,000元/平方米的高价地块。预计利润售价在7万元/平方米以上。与目前5万-5.5万元/平方米的销售价格相比,这个价格还没有到位。因此,有必要放慢开放的步伐,在价格到位后重新进入市场。

广州中原研发部门表示,由于广州整体房地产市场目前处于“买方市场”,高价市场对外围项目“提价”的激励相对有限。大多数外围项目只能用高价项目推动自己的交易,不敢用高价市场提价。例如,十一五期间,在调查广钢集团时,葛洲坝子君地区的销售人员表示,保利在年底推出“基准土地”项目后,会考虑推出价格更高的单位,但不会借此机会提价,因为保利的高价项目进入了市场。

从2016年到2018年的高价转移来看,除了高额溢价之外,还有大规模建设和部分自我维护等广泛成本。从区位条件来看,一些高价周边设施、环境和规划发展不理想,高端购房者普遍关注。

从目前的市场运行环境来看,大部分高价土地不能以理想的利润销售价格出售。为了达成交易,必须用一个小价格来获利。从今年1月至9月的交易来看,这些项目的整体交易业绩一般。此外,购房者关注的是中部地区的二手优质单元,一些偏远高价土地缺乏良好的区域规划前景仍存在不确定因素。

业内人士认为,目前房地产行业的融资正处于趋紧趋势,住房企业融资压力很大。在市场上,预计广州的房价将长期保持稳定。如果住房企业仍然抱着“花钱不花钱”的心态去征地,就会影响其资本运营速度,增加资本压力。

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